2020年初，甲乙夫妇二人为开设一间能容纳不少于30人的餐厅，透过地产经纪获悉某一大厦地铺正在出售。根据地铺所有权人公司丙提供给地产经纪的信息显示，该铺位由地面层全层（包括汽车通道的空间）及整个阁楼组成，实用面积为250平方米，具有商业用途。在与地产经纪磋商时，甲与乙明确告知其想要在此经营食肆之目的，铺位须设有地面层且可容纳不少于30人用餐。甲、乙和丙于2020年4月21日及28日分别签订了《临时买卖合约》及《预约买卖合同》，双方承诺以37,500,000港元买卖上述地铺。为支付价金，甲与乙向丁银行申请了26,250,000港元的抵押贷款。同年6月3日，甲、乙、丙及丁到律师事务所签订了一份买卖及抵押公证书，将上述地铺的所有权登记在甲与乙的名下，抵押权则登记在丁银行的名下，并且甲与乙向丙交付银行本票，价金结清。2020年6月26日，前土地工务运输局向甲与乙发出证明书，当中载明甲与乙所购铺位的实际面积仅包括通往阁楼的楼梯间面积及阁楼，不包括位于地面层的汽车通道的空间。因此，该地铺地面层的实际面积无法容纳至少30人，更无法取得餐厅执照。甲与乙遂针对丙和丁向初级法院提起民事诉讼，请求撤销本案涉及的买卖及贷款合同、公证书、物业登记及其他法律行为，返还已支付的价金及利息并赔偿因买卖而衍生之开支。

初级法院经审理后，裁定撤销甲、乙和丙订立的《临时买卖合约》及《预约买卖合同》；撤销甲、乙和丙透过买卖及抵押公证书所进行的买卖，并宣告甲与乙透过公证书设定予丁的抵押行为无效；命令注销甲与乙就上述地铺于物业登记局内的取得登记及丁的抵押登记；判处丙分别向甲与乙及向甲与乙开立于丁银行的贷款账户返还买卖价金；判处丙向甲与乙赔偿其就该项买卖所支付的地产经纪佣金、律师费及相关费用；驳回甲与乙对丁所提出的全部请求。甲、乙、丙及丁不服上述判决，分别向中级法院提出上诉，但均遭驳回。丙仍然不服判决，向终审法院提出上诉。

终审法院合议庭对上诉作出审理。就丙所指下两级法院未依法适用《民法典》第365条赋予公文书证明力的上诉理由，合议庭认为，与丙的说法相反，实际情况是下两级法院完全遵守了上述法律规定，甚至明确提到将物业登记证明视为完全转录于事实事宜的裁判之中。反而丙无所不用其极地企图通过包括分散注意的诡计颠倒反转裁判，进而隐瞒或掩饰其应该知道或本该知道的事情。根据有关物业登记，涉案单位的“地面层”仅由“通往阁楼的楼梯空间”所构成，但作为出售方的丙却保证其是由“整个地面层”所组成（包括汽车通道的空间）。据此，初级法院通过审理证实了涉案单位的买卖属“瑕疵物买卖”，并根据《民法典》第905条第1款并转用同法典第896条，应请求裁定撤销瑕疵物买卖合同是正确的。因此，中级法院合议庭对其作出的全面确认亦是正确的，应予以维持。

综上，终审法院合议庭通过评议会裁定丙的上诉败诉，诉讼费用由丙承担。

参阅终审法院第38/2024号案的合议庭裁判。