O Comissariado contra a Corrupção (CCAC) concluiu o “Relatório de inquérito sobre o Despacho do Chefe do Executivo n.º 57/2024 (sobre os preços de venda das fracções autónomas da habitação económica dos Lotes B4, B9 e B10 da Nova Zona A dos Novos Aterros)”, ou seja, sobre as queixas relativas aos preços de venda e aos rácios bonificados das fracções da habitação económica de 2019. O CCAC considera que o despacho do Chefe do Executivo em referência está em conformidade com as disposições legais, no que respeita a preços de venda, da Lei da Habitação Económica alterada em 2015 (adiante designada por “antiga Lei da Habitação Económica”). Quanto à opção relativa aos valores do limite mínimo de rendimento mensal dos candidatos à habitação económica, o momento da publicação dos preços de venda e os preços de mercado ponderados na definição dos rácios bonificados pertencem todos ao poder discricionário da Administração Pública. O CCAC afirma que parece que o conteúdo das queixas indexa obrigatoriamente o limite mínimo do rendimento mensal dos candidatos, no momento da apresentação da candidatura, aos preços da habitação económica fixados, esclarece-se que este valor é apenas um dos pré-requisitos para a apreciação e aprovação de candidaturas e é apenas utilizado, geralmente, como um dos parâmetros para o cálculo da capacidade aquisitiva na vertente de suportar encargos com amortizações por parte dos candidatos. O CCAC sugere que os serviços competentes ponderem mais sobre os trabalhos de divulgação de informações preliminares e de promoção da generalização dos conhecimentos nesta área, no sentido de reforçar os conhecimentos do público sobre o respectivo regime jurídico da habitação económica.
O CCAC recebeu, recentemente, várias queixas relativas aos preços de venda das fracções da habitação económica e aos rácios bonificados publicados pelo Despacho do Chefe do Executivo n.º 57/2024, e após análise, considerou que os conteúdos das queixas não estão relacionados com a ilegalidade ou a irregularidade dos procedimentos ou dos actos administrativos, estando apenas em causa actos normativos ou medidas administrativas da Administração Pública. Nestes termos, o CCAC instaurou um inquérito no âmbito das suas competências e, tendo em conta as preocupações da sociedade e a natureza relativamente única das questões jurídicas em causa, acelerou o seu tratamento.
Em relação à questão da fixação dos preços de venda da habitação económica nos lotes em causa, após análise, o CCAC referiu que, em 2019, aquando da divulgação do anúncio de candidatura à habitação económica, o Instituto de Habitação (IH) definiu, de acordo com o Despacho do Chefe do Executivo n.º 169/2019, que o limite mínimo do rendimento mensal total do candidato com um agregado familiar de dois elementos era de 17.680 patacas, sendo esta estipulação apenas um dos requisitos para a apreciação e aprovação do pedido. E em 2024, aquando da publicação dos preços de venda da habitação económica dos lotes em causa, foi tido como um dos parâmetros de referência, para efeitos do cálculo da capacidade aquisitiva na vertente de suportar os encargos de amortizações por parte dos candidatos, o limite mínimo do rendimento mensal total do candidato com um agregado familiar de dois elementos, fixado no Despacho do Chefe do Executivo n.º 151/2023, que era de 19.270 patacas. Segundo o CCAC, a decisão da Administração Pública sobre o ano em que os valores devem ser utilizados como base de cálculo pertence à sua margem de discricionariedade, não existindo na lei normas imperativas sobre esta matéria. No passado, quando a Administração Pública publicava todos os preços de venda da habitação económica, o cálculo da capacidade aquisitiva na vertente de suportar os encargos de amortizações por parte dos candidatos foi feito com base no limite mínimo, vigente, do rendimento mensal total dos candidatos a habitação económica na altura da publicação dos preços de venda, sendo que o cálculo nunca teve como base o limite mínimo, vigente, do rendimento mensal no âmbito da candidatura à habitação económica durante o período de candidatura ou antes desse período.
Quanto à disposição sobre a utilização, pelo Governo, do limite máximo de rendimento para a habitação social a funcionar como limite mínimo de rendimento para a habitação económica, a mesma surgiu devido ao facto de a Administração Pública ter considerado adequado estabelecer uma correspondência entre o limite mínimo de rendimento para a habitação económica e o limite máximo de rendimento para a habitação social, no sentido de cumprir o princípio da complementaridade legalmente consagrado no âmbito da habitação económica, articulando as políticas de habitação social, económica e do mercado privado. Na opinião do CCAC, parece que, de acordo com o conteúdo das queixas, existe uma confusão entre os pré-requisitos para a apreciação e aprovação de candidaturas, nomeadamente, o limite mínimo de rendimento mensal dos candidatos e os critérios de preços de venda da habitação económica. Na realidade, não existe, de facto, uma relação obrigatória de indexação no âmbito jurídico entre essas duas realidades. A Administração Pública exerceu apenas o poder discricionário na implementação de políticas, aquando da ponderação do critério de capacidade aquisitiva dos candidatos, utilizando assim, de um modo geral, como um dos parâmetros de referência do cálculo concreto, o montante do limite máximo do total de rendimento mensal de um agregado familiar de habitação social composto por dois elementos, ou o montante do limite mínimo do total de rendimento mensal de um agregado familiar de habitação económica composto por dois elementos, aquando da publicação dos preços de venda.
No momento da análise dos rácios bonificados da habitação económica, o CCAC afirma que, ao longo dos anos, os valores de mercado das fracções aplicados no cálculo foram avaliados primeiramente por três empresas profissionais de avaliação de propriedades, e depois definidos pelo IH após a sua ponderação global, além disso, as fórmulas de cálculo dos rácios bonificados da habitação económica foram sempre claramente esclarecidas pelo IH. As fórmulas de cálculo dos rácios bonificados em caso de revenda da habitação económica previstas na antiga Lei da Habitação Económica não previam obrigatoriamente como escolher o valor de mercado das fracções, sendo esta matéria pertencente ao âmbito do poder discricionário da Administração Pública. Por isso, o CCAC considera que a alegação relativa à violação, por parte da Administração Pública, das disposições legais relativamente aos rácios bonificados, não tem razão de ser, não sendo também de duvidar da razoabilidade dos meios de avaliação relativamente objectivos utilizados pela Administração Pública, no momento do exercício do poder discricionário.
Após uma análise global, o CCAC concluiu que o conteúdo do Despacho do Chefe do Executivo n.º 57/2024 está em consonância, no âmbito da aplicação da lei, com as disposições da antiga Lei da Habitação Económica. Desta vez, face às vozes da sociedade que duvidam do preço de venda de habitação económica, verificou-se que a Administração Pública e os serviços competentes esclareceram, de imediato e por diversas formas, o público sobre a forma concreta de cálculo dos preços de venda e dos rácios bonificados de habitação económica, confirmando a legalidade da respectiva forma de cálculo. O CCAC refere ainda que a nova Lei da Habitação Económica procedeu à alteração do “critério de capacidade aquisitiva”, substituindo-o pelo “critério de custo”, porque teve em consideração que a capacidade aquisitiva dos candidatos e a localização e orientação dos edifícios envolvem uma certa subjectividade, fazendo com que o preço de venda não corresponda ao custo real. Após a alteração dos critérios ou factores para a fixação do preço de venda de habitação económica, no sentido de passar a ter em consideração o prémio de concessão do terreno, o custo de construção e os custos administrativos, no futuro, em relação aos critérios para a fixação do preço de venda de vários empreendimentos de habitação económica na Zona A dos Novos Aterros, deixarão de existir considerações ou controvérsias sobre a capacidade aquisitiva dos candidatos.
O CCAC já comunicou o resultado da investigação ao Chefe do Executivo, sugerindo que os serviços competentes ponderassem mais sobre a divulgação de informações preliminares e promovessem a generalização dos conhecimentos sobre o regime jurídico da habitação económica, no sentido de reforçar os conhecimentos dos cidadãos sobre o objectivo e o papel da construção de habitação económica.
O relatório integral em língua chinesa encontra-se disponível para consulta na página electrónica do CCAC, sendo que a versão portuguesa do relatório será disponibilizada posteriormente.
