Em 2011, a Sociedade de Importação e Exportação Polytex, Limitada (adiante designada por “ré”) celebrou com A um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma do Pearl Horizon, pelo preço de HKD5.668.000,00 (equivalente a MOP5.838.040,00). Na verdade, a ré fez um desconto de 20% a A, através de rebate em bens, isto é, o valor que A efectivamente pagou foi apenas de HKD4.534.400,00. Em 2015, A e o seu marido celebraram com B um contrato de cessão da posição contratual, pelo preço de HKD7.670.000,00, comprometendo-se a ceder a sua posição contratual de promitente-comprador a B, tendo a ré dado o seu consentimento ao contrato. B pediu empréstimo ao Banco C e pagou sucessivamente a A a totalidade do preço, bem como pagou os juros do empréstimo no valor de HKD242.018,06 entre 2015 e 2018. Uma vez que o Governo da RAEM declarou a caducidade da concessão do terreno do “Pearl Horizon” em 2016, a ré jamais conseguiu construir o edifício, pelo que, em 2018, a ré veio a pagar ao Banco C a quantia de HKD3.466.997,00, a fim de reembolsar o remanescente do empréstimo bancário contraído por B. Em 2021, B intentou uma acção declarativa em processo ordinário no Juízo Cível do Tribunal Judicial de Base, pedindo a declaração da resolução do contrato-promessa de compra e venda e a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de MOP8.105.072,16, equivalente ao dobro da quantia recebida a título de sinal após deduzidas as quantias pagas pela ré ao Banco C; se se entendesse que não existia sinal, pedia, subsidiariamente, que a ré fosse condenada a pagar-lhe a quantia de MOP5.838.040,00, a título de preço, acrescida de juros dos empréstimos bancários e juros de mora pagos por B; ou se se entendesse que o incumprimento do contrato não era imputável à ré, pedia então a condenação desta a pagar-lhe a quantia de MOP5.838.040,00, equivalente ao preço recebido após deduzidas as quantias pagas pela ré ao Banco C, acrescidas de juros de mora.

Tendo apreciado o processo, o Tribunal Judicial de Base julgou improcedente a excepção deduzida pela ré através de despacho saneador e julgou parcialmente procedentes os fundamentos invocados por B na sentença, tendo condenado a ré, por equidade, a pagar a B a quantia de MOP4.000.000,00 e juros legais contados desde a data da sentença até ao integral pagamento.

Inconformados, recorreram B e a ré para o Tribunal de Segunda Instância.

O Tribunal Colectivo do Tribunal de Segunda Instância conheceu, em primeiro lugar, do recurso interlocutório interposto pela Ré do despacho saneador e concordou plenamente com a decisão do Tribunal a quo. Em relação ao entendimento da Ré de que o Tribunal a quo qualificou erradamente o contrato referido nos autos como um contrato-promessa de compra e venda e a quantia paga como sinal, o Tribunal Colectivo indicou que não resta dúvida de que o contrato é um contrato-promessa de compra e venda, quer quanto à sua designação, quer quanto ao seu conteúdo, em particular, o contrato celebrado entre B, a Ré e o Banco C designa-se por «Contrato de mútuo com promessa de compra e venda e promessa de constituição de hipoteca», no qual se diz claramente que B era promitente-compradora, a Ré prometia vender à promitente-compradora e esta prometia comprar a fracção autónoma em construção, pelo que a declaração das partes no referido contrato é muito clara. Quanto ao entendimento da Ré de que B, na aquisição da sua posição contratual, devia ter previsto o risco de a fracção não poder ser construída no prazo de concessão do terreno, porque este prazo já estava expressamente indicado no registo, o Tribunal Colectivo afirmou que B não era promotora imobiliária, razão pela qual não se pode exigir que ela tenha conhecimentos profissionais para saber quanto tempo leva um edifício a ser concluído, enquanto a Ré, na qualidade de promotora imobiliária, tinha mais condições e capacidades do que B para saber a situação da construção e se seria concluída a tempo, quer dizer, quando a Ré concordou em 2015 com a cessão da posição contratual a B e celebrou o contrato com B e o Banco C, já sabia perfeitamente que o prazo de aproveitamento do terreno concedido expiraria em 25 de Dezembro de 2015, mas nada alertou sobre o risco, o que constitui uma violação manifesta do princípio da boa-fé e do dever de comunicação (art.º 219.º do Código Civil). Finalmente, quanto ao valor da indemnização, o Tribunal Colectivo indicou que B sucedeu na posição contratual do promitente-comprador original e o contrato revela que a Ré já recebeu a quantia de HKD5.668.000,00, pelo que a indemnização deve ser calculada com base neste valor. Ademais, o preço indicado no contrato é um factor importante para B decidir quanto ia gastar para adquirir a posição contratual. Por outro lado, a Ré, ao concordar com a cessão da posição contratual e ao celebrar o contrato-promessa com B e o Banco C, não comunicou nem rectificou o respectivo montante, sendo o desconto efectuado pela Ré à A não devidamente reflectido no referido contrato-promessa de compra e venda e, por isso, não vinculava B. O Tribunal Colectivo tem de considerar os prejuízos efectivamente causados a B, ou seja, quanto despendeu para adquirir a posição contratual, para decidir pela redução ou não através da aplicação do princípio da equidade. Descontado o montante do empréstimo que a Ré pagou ao banco a favor de B, B pagou efectivamente a quantia de HKD4.445.021,06, no entanto, o valor da indemnização fixado equitativamente pelo Tribunal a quo é demasiado baixo, sendo inferior ao que B efectivamente pagou, pelo que não deve ser mantido. O Tribunal Colectivo entendeu que uma justa indemnização deveria ser o valor efectivamente pago por B, acrescido dos juros de 8 anos, calculados com base numa taxa de juro anual média de 3,5%.

Pelo exposto, o Tribunal Colectivo do Tribunal de Segunda Instância julgou improcedente o recurso interlocutório e o recurso final da Sociedade de Importação e Exportação Polytex, Limitada; julgou procedente o recurso final de B e revogou a indemnização arbitrada pelo Tribunal a quo, passando a condenar a Sociedade de Importação e Exportação Polytex, Limitada a pagar a B uma indemnização no valor de HKD5.690.000,00, com juros de mora calculados de acordo com a jurisprudência uniformizada do TUI, de 2 de Março de 2011, no Processo n.º 69/2010.

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Tanto B como a Sociedade de Importação e Exportação Polytex, Limitada já recorreram da decisão do Tribunal de Segunda Instância para o Tribunal de Última Instância.

Cfr. Acórdão do Tribunal de Segunda Instância, Proc. n.º 22/2024.