甲是位于澳门的某幢大厦X单位的业主，其同意为出售和出租该单位而委托乙作出与该单位有关的房地产中介行为。甲于2016年2月8日在美国向乙签署一份出售该单位的授权书。2016年2月29日，乙以甲代理人的身份与四名买受人订立了一份预约买卖上述单位的合同。2016年4月7日，乙代表甲签订了买卖及银行信贷抵押公证书。在签订上述公证书之后，为支付价款，四名买受人向乙发出并交予了5张银行支票和本票，相关独立单位被登记在众买受人名下，并抵押给丙银行。

交易完成后，甲针对四名买受人及丙银行向初级法院提起通常诉讼程序宣告给付之诉，请求宣告相关买卖行为对其不生效力。

初院裁定诉讼因部分获证实而部分胜诉，并最终决定宣告于2016年4月7日在私人公证处签订的买卖X单位的公证书对原告不产生效力，并继而宣告有关该单位的登录无效；认定原告为X单位的租赁承批权和建筑物所有权的权利人，判处众被告承认以上内容，并在清空人和财物后将其交还给原告。

四名买受人针对上述决定向中级法院提起上诉，经审理，中院认定相关授权书有效，原告构成滥用权利，故裁定上诉胜诉，撤销了被上诉的初级法院判决，裁定原告提出的各项诉讼请求理由不成立。

原告继而向终审法院提起上诉，声称该授权书因存有形式瑕疵而无效，并认为这种无效意味着房地产中介人所作的行为对他没有约束力，根据澳门《民法典》第261条第1款的规定对他不产生效力，因为这属于一种无权代理。

终审法院对案件作出审理，合议庭指出，本案中，规范授权书存在与否的是澳门特区法律，由于公证员在相关授权书上所作的认证行为并未遵守澳门公证法要求的所有要件，因此授权书无效。然而，尽管授权书在形式上无效，但它显然完整地显示出实际上存在一个由现上诉人向其代理人乙作出的清晰意思表示，并在其中认可了代理人所作行为的全部效果。换言之，授权书在形式上无效并不意味着上诉人在这份文件中实际作出的意思表示不存在。上诉人的中介人属于一个非典型且(基于一份因形式瑕疵而无效的授权书而)从表面上来看拥有代理权的中介人所订立的法律行为是生效的，可以根据《商法典》第644条或《民法典》第261条第2款规定，通过间接适用权利滥用制度来对抗上诉人。

终院重申，该授权书是上诉人基于自由及自愿的意思而签署，同样被中介人所自愿接受，亦被众被上诉人理所当然地接受为赋予房地产中介人以上诉人的名义订立买卖公证书的正当性的行为。所有这些情节不能仅仅因为授权书在采用不同法律制度的外国签署从而导致存在有可能影响到该行为的正式订立的单纯形式瑕疵就被否认或抹杀。

另一方面，与上诉人想要暗示的相反，卷宗中并没有任何事实能够显示众被上诉人存有恶意，且应该是由上诉人来负责主张及证明能够显示众被上诉人存有恶意的事实，然而，上诉人并没有这样做，所以他在向终院提起的上诉中所作的暗示或结论毫无意义。

其实，众被上诉人是合理地相信了上诉人在外国签署的一份授权书，该授权书上面的签名已经由外国公证员在带有批注的文件上予以认证，只不过是因为在自愿代理方面基于澳门特区的国际私法规则而受澳门特区实体法的约束才使得该授权书因形式瑕疵而无效。这样的话，如果法律不去保障众被上诉人的地位，那将是令人难以理解的。

况且，这个问题全部都是由上诉人提出的，并不十分理解他想要维护什么利益，因为上诉人甚至没有表现出他反对由他的房地产中介人所订立的法律行为。

终院指出，根据善意原则的要求，上诉人只能追认众被上诉人与假定代理人所订立的法律行为。因此，无论是根据《商法典》第644条，还是根据澳门《民法典》第261条第2款，相关法律行为都对上诉人产生效力。

综上所述，终院合议庭通过评议会裁定上诉败诉。

参阅终审法院第170/2020号案的合议庭裁判。