Face ao desenvolvimento do mercado imobiliário de Macau, veio a Administração com base no mecanismo permanente para a revisão e actualização do método de determinação do montante do prémio de concessão actualmente em vigor e na sequência das actualizações realizadas respectivamente em 2004 e 2007, dar início no ano transacto à execução dos trabalhos referentes à sua 3.ª actualização e que foram concluídos no corrente ano. Assim sendo, a partir de amanhã (1 de Novembro de 2011) serão integrados os novos critérios de cálculo para determinação do montante do prémio de concessão. E de acordo com estes novos critérios, nas várias finalidades de terrenos haverá uma diferente ascensão no montante do seu prémio de concessão, nos quais o maior aumento será verificado nos terrenos destinados a construção de altos edifícios habitacionais, que atingirá 90%, seguido do prémio de concessão das demais finalidades que ascenderá na ordem dos 30% a 50%. Os pormenores sobre esta actualização serão publicados hoje na I Série do Boletim Oficial da RAEM.
Maior aumento verificado no valor do prémio de concessão para os terrenos destinados a construção de altos edifícios habitacionais
Esta consiste 3.ª actualização das tabelas e anexos do Método de Determinação do Montante do Prémio de Concessão realizada pela DSSOPT. De acordo com o Despacho do Chefe do Executivo n.º 328/2011, haverá um aumento de diferentes níveis no valor do prémio de concessão para os terrenos destinados a habitação, comércio, escritório, estacionamento particular, indústria e hotel, bem como no seu custo de construção e na sua valorização.
No que refere ao valor prémio de concessão, verificou-se um maior aumento no valor do prémio de concessão dos terrenos destinados a construção de altos edifícios habitacionais. Relativamente a actualização do valor do prémio de concessão para as diversas finalidades, o aumento do prémio para a concessão dos terrenos destinados a construção de baixos edifícios habitacionais de 1 a 7 pisos será de 50%, e para dos terrenos destinados a construção de edifícios superiores a 7 pisos o aumento será na ordem dos 93%. No que concerne ao valor do prémio de concessão dos terrenos afectos a finalidade de comércio e escritório, o seu aumento será de respectivamente 35% e 34%, comparativamente com os padrões definidos em 2007 para os prémios de concessão.
A propósito do aumento do valor do prémio de concessão para os terrenos afectos às finalidades de estacionamento particular, indústria ou hotel, o prémio de concessão para estacionamento particular terá um aumento de 40%, para indústria, caso sejam constituídos em regime de propriedade horizontal terá um aumento na ordem dos 50%, mas se for constituído em regime de propriedade única o seu aumento será então de 53%, sendo para hotel de 35%.
Distinção do cálculo para altos e baixos edifícios de modo a melhor reflectir o preço concreto das habitações
O aumento do custo de construção e da sua valorização veio igualmente conduzir ao aumento proporcional no valor do prémio de concessão dos terrenos afectos à finalidade de habitação, em que para os altos edifícios o aumento foi superior a 90%, que se deve sobretudo a introdução da classificação no cálculo da valorização dos edifícios habitacionais.
Apesar da legislação actualmente em vigor ter já previsto que no cálculo do custo de construção dos edifícios habitacionais se deve diferenciar os baixos e altos edifícios, contudo na sua valorização não há esta distinção. Apesar de na revisão do regulamento administrativo que determina o montante do prémio de concessão ter considerado o enorme diferencial existente entre a valorização dos altos e baixos edifícios recentemente concluídos, contudo houve sugestões que consideraram que no cálculo do valor do edifício seja adoptado um método semelhante ao do custo de construção, sendo o cálculo dividido em alto edifício (superior a 7 pisos) e baixo edifício (de 1 a 7 pisos), de modo a melhor reflectir em concreto o preço praticado no mercado imobiliário de Macau.
Considerando que na presente revisão, o custo de construção dos baixos edifícios habitacionais ascendeu na ordem dos 24%, os altos edifícios na ordem dos 30% e sua valorização aumentou em 39% e 63% respectivamente.
Relativamente ao custo de construção dos baixos e altos edifícios para escritório, o seu aumento foi na ordem dos 24% e 30% respectivamente, e a sua valorização um aumento para 31%. Nesta actualização, manteve-se entretanto a valorização para a finalidade escritório em 60% em relação ao valor da finalidade de comércio.
O custo de construção do estacionamento particular ascendeu para 20% e a sua valorização aumento na ordem dos 28%. Relativamente ao custo de construção para a finalidade de indústria, caso seja constituído em regime de propriedade horizontal ou única, o seu aumento será na ordem dos 33% e 29% respectivamente, ascendendo ainda a sua valorização para 38% e 36% respectivamente.
O antigo método de determinação do montante do prémio de concessão será ainda aplicável aos projectos aprovados antes da entrada em vigor desta disposição legal
E em função das necessidades do desenvolvimento social, houve igualmente no âmbito da 3.ª revisão um aumento na classificação dos arruamentos dos vários bairros, , nomeadamente a Ilha Verde, Pac On, Seac Pai Van e Estrada do Altinho de Ká Hó, o que significa que o valor do prémio de concessão destes bairros virá aumentar com base na presente actualização.
Os novos critérios do cálculo para a determinação do montante do prémio de concessão entrarão em vigor a partir de amanhã, contudo à excepção das situações em que tenha já expirado o prazo de validade do despacho de aprovação dos projectos, caso contrário os novos critérios de determinação do montante do prémio de concessão não será aplicados aos anteprojectos de arquitectura que forem submetidos ou aprovados antes da entrada em vigor deste diploma legal, bem como dos processos de estudo prévio com a indicação das características, volumetria, finalidade e de cálculo das áreas.
A Administração espera que o novo método de determinação do montante do prémio de concessão possa esteja bem ajustado ao mercado imobiliário
A Administração espera que através a presente actualização do montante do prémio de concessão possa melhor reflectir a relação concreta entre a valorização da construção e o prémio de concessão.
E em prol da devida actualização do valor do prémio de concessão, permitindo assim que o valor do prémio de concessão esteja bem ajustado ao mercado imobiliário, foi já criado pela Administração um mecanismo permanente para a revisão e actualização do método de determinação do montante do prémio de concessão, destinado a recolher periodicamente junto do sector de actividade e das entidades profissionais de agrimensura as informações sobre o custo de construção e a valorização da construção, e que servirão como essencial referência para a actualização do cálculo para a determinação do montante do prémio de concessão.
Assim sendo, foi revisto em 2004 e 2007 os critérios para determinação do montante do prémio de concessão, tendo no 2.º semestre do ano transacto dado início à sua 3.ª actualização, de modo a proceder a plena revisão do método de cálculo do montante do prémio de concessão.
A inflação será futuramente integrada no método de cálculo do montante do prémio de concessão
Nas diversas revisões realizadas aos critérios para determinação do montante do prémio de concessão, veio a DSSOPT recolher as informações sobre o custo de construção e valorização da construção para as diversas finalidades em Macau (nomeadamente habitação, comércio, escritório, indústria e estacionamento.) fornecidos pela DSEC, DSF e sector imobiliário, tendo ainda encomendado a duas empresas de investimento a elaboração do relatório de avaliação do custo de construção dos edifícios para as diversas finalidades e da valorização da construção, bem como do relatório de classificação de todos os arruamentos de Macau, tendo então depois a Administração dado início ao estudo e análise das informações recolhidas, no sentido de se definir então uma nova tabela para o cálculo do valor do prémio.
A fim de permitir que após a actualização os critérios para determinação do montante do prémio de concessão possa bem reflectir o preço praticado no mercado imobiliário, virá a Administração na versão revista da Lei de Terras que futuramente entrará em vigor proceder também a revisão do cálculo para determinação do montante do prémio de concessão, no qual após se ter em conta os diversos factores, no futuro o cálculo do prémio de concessão ter-se-á também em conta mais factores, em particular o índice de inflação, o preço da adjudicação do concurso público anterior, localizado do terreno, finalidade do edifício, custo de construção, valorização construção e custo de financiamento.
