2015年，甲商场分层建筑物所有人(原告)，由该商场的管理委员会代表，针对位于该商场地下面向天神巷入口处的“X记牛杂小食”的店主乙(被告)向初级法院提起返还所有权之诉，称乙多年来违法霸占相关铺位经营小食店，请求法院判处被告清空并迁离其所占据的地点，并将其归还给原告。被告则在答辩中称其当年是通过与商场的管委会及商场内的管理公司达成的口头协议租下相关铺位经营小食店，因此自己对相关铺位的占据是合法的。

经庭审，初级法院查明：1998年底，由于甲商场人流少、生意差，当时的商场管理委员会决定将商场的共有部分以优惠价格出租，以应付平常运作的开支及改善经营环境。1999年1月，被告的家姑经与当时的管理委员会以及该委员会所聘请的丙管理公司的代表协商，最终以每月5,380港元的租金租下相关铺位，并从彼时起开始在该地点经营牛杂小食店。之后，乙每月都有向丙公司缴纳租金，直至2015年10月丙公司被新成立商场管理委员会收回管理权并撤离该商场。管委会曾先后在2012年12月和2013年9月向乙发出挂号信和诉讼外通知，要求乙迁离相关地点，但乙却一直未予理会。双方租赁关系持续期间，乙曾多次要求管委会就双方的租赁关系订立书面合同，但管委会一直藉故推搪，以致最终未能订立租赁合同。

2017年初级法院作出判决，指由于相关地点是由在当时具有正当性作出租赁行为的商场管委会出租给乙，双方间存在租赁关系，因此，根据《民法典》第1235条第2款的规定，原告所提出的返还所有权的诉讼请求不能成立，但不妨碍原告可另外提起终止双方租赁关系的诉讼。基于此，裁定原告败诉。

甲不服，上诉至中级法院。中级法院对上诉案作出审理。

中级法院首先对原审法院认定的事实作出澄清，指当时与被告商讨并达成协议的是甲商场分层所有人大会管理委员会，而目前代表商场的小业主提起诉讼的是在2014年新成立的甲商场管理委员会，两者是不同的。

关于双方争议的法律问题，中级法院指出，被告称其家姑曾与商场当时的管委会达成口头租赁协议，然而在法律上该协议是不被承认的，其原因在于：首先，存在形式瑕疵，因为根据《民法典》第1032条第1款的规定，不动产租赁合同必须以书面形式订立。况且，即便存在租赁合同，该合同也已经于2013年9月5日通过当时的管委会向被告发出的诉讼外通知而被单方终止了。另外，在该协议的内容方面，“X记牛杂小食”所处的地点属于该商场的公共空间(部分)，但从该商场的分层所有权设定凭证上来看，该公共空间并没有被拨给任何人专用。在这种情况下，如果要想将位于商场公共空间的相关店铺出租给乙专用，必须按照《民法典》的规定，更改该商场的分层所有权设定凭证。由于从未更改设定凭证，且与乙达成协议之人只不过是该商场当时之管理公司的一名代表，没有正当性亦没有权力将商场共同部分出租给他人，因此该口头租赁协议从内容上来看也是无效的。这样，由于满足了《民法典》第1240条所规定的全部要件，原告根据商场分层所有人大会的决议，代表全体业主所提出的返还所有权的诉讼请求就应该被接纳。

基于此，合议庭裁定原告提起的上诉胜诉，撤销原审判决，判处被告乙须清空其所霸占的甲商场的公共空间(即相关铺位)，并将其归还给原告。

参阅中级法院第640/2017号案的合议庭裁判。