数百名“海一居”预约买受人针对澳门特区向行政法院提起实际履行非合同民事责任之诉，请求法院判处被告赔偿众原告楼价损失(目前在市场上购买相同单位所需支付之价款与他们和保利达之间签订的预约买卖合同中所定之价款之间的差额)或已付定金的双倍金额，以及印花税、登记费等连同法定利息。作为理由，众原告指澳门特区的政府部门接连对土地承批人保利达洋行有限公司强加一系列法律所未予规定的关于环境评估方面的新要求，以及无理由地拖延将相关评估结果告知保利达，从而阻碍了后者及时完成对土地的利用，最终导致土地被收回，也使得保利达无法履行与众原告订立的海一居单位的预约买卖合同，从而对众原告造成了损失。

行政法院对案件作出审理。

法院指出，众原告与保利达之间订立的预约买卖合同不具物权效力，众原告也从未取得相关单位的所有权，因而不能主张对它们拥有任何形式的物权，他们所拥有的只不过是因预约买卖合同而产生的单纯债权。这样，基于债权的相对性，它只会在合同的双方当事人之间产生效力，不会延伸到合同以外的第三人。众原告的债权只会被债务人侵犯，不会像具有对外效力的物权一样，可能被任何人侵犯。只有当出现法律明文规定的特殊情况，又或者当第三人知道债权人和债务人之间的特殊关系，但仍作出特别具谴责性的行为，尤其是当出现其滥用权利的情况时，合同的当事人才能因其债权被侵犯而追究该第三人的责任。

在本案中，面对众原告声称遭到侵犯的债权，被告正是处于第三人的法律地位，因为它只是与保利达订立土地批给合同的当事人，从未介入原告与保利达订立的预约买卖合同。该批给合同属于行政合同，合同外的第三人只有在合同当事人基于违法的合同条款损害其权益时，才能提起合同有效性之诉，又或者当合同中订有保障其利益的条款时，才能提起执行合同之诉。然而，从特区与保利达订立的土地批给合同中，并不能衍生出海一居单位预约买受人的任何权利，而众原告也没有提出存在任何赋予其可向行政当局要求之权利的合同条款。这样，根据债权之相对性理论，可以立即排除被告的责任。

除此之外，被告也不存在对众原告的过错，因为众原告提出的那些指控即便属实，也只是被告在执行土地批给合同的过程中对保利达的过错，不代表其行为对购买了楼花的预约买受人存有过错，两者不能混为一谈。

最后，更不存在滥用权利的情况，因为：纵使被告知道众原告与保利达订立了预约买卖合同以及其行为有可能侵害到众原告的债权，但不足以显示被告明显违背善意原则的要求，或具备伤害众原告的意图；不存在对善良风俗的违反，因为行政当局只不过是行使其在土地批给合同中作为批给人的权利以及法律赋予的职能，况且宣告土地失效的行为属于被法律限定的行为，其合法性不容置疑；并不存在众原告所指的其行为明显超越权利之社会或经济目的所课予之限制的情况，因为看不到被告在行使其权利的过程中偏离了其职能。

综合以上理由，行政法院裁定众原告提起的诉讼败诉，驳回了他们针对澳门特区的诉讼请求。

经统计，行政法院于2019年先后收到相关的案件共66宗，涉及的预约买受人共370名。其中，现经行政法院审理并同时作出判决的共60宗，涉及349名预约买受人，并全部裁定众原告提起的诉讼败诉，驳回了众原告针对澳门特区提出的诉讼请求。另有4宗案件法院已确认原告所提出的撤诉请求。

参阅行政法院第372/19-RA号案、第352/19-RA号案和第359/19-RA号案的判决 (代表性案例)。

行政法院办事处

2019年7月17日