Nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 12.º da Lei n.º 8/2019 (Regime jurídico de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana), o promitente-comprador de fracção autónoma em construção afectado por caducidade da concessão provisória do terreno, e as pessoas cessionárias da posição no respectivo contrato-promessa de compra e venda, podem comprar a habitação para troca nos termos do disposto da Lei n.º 7/2013 (Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção), também conhecida como “Lei sobre os edifícios em construção”, desde que tenha sido efectuado o registo predial do acto de promessa de aquisição nos termos do disposto no artigo 10.º da mesma Lei. Daí se pode ver que, o comprador de fracção em construção afectado por caducidade da concessão do terreno só tem condição para se candidatar à compra de habitação para troca depois de ter procedido ao registo predial do contrato de compra e venda de fracção em construção.

As disposições acima referidas têm por base o efeito activo do regime de registo de compra e venda de fracção em construção e o seu papel no sistema jurídico vigente de Macau. Com o registo predial, pode-se confirmar a autenticidade e a validade do contrato de compra e venda de fracção em construção, verificar a existência ou não de transmissão da fracção em construção e a identidade do último comprador de fracção em construção, bem como atingir os efeitos jurídicos de publicidade e oponibilidade a terceiros. Assim sendo, a “Lei sobre os edifícios em construção” que entrou em vigor em 2013, dispõe que se deve efectuar o registo predial para a compra e venda de fracção em construção. O regime de registo de compra e venda de fracção em construção tornou-se num regime importante do sistema jurídico de Macau, pelo que deve respeitar e cumprir as respectivas disposições e exigências quando se elabora qualquer lei. O n.º 2 do artigo 12.º do “Regime jurídico de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana” que exige o registo predial que serve de condição para a aquisição de habitação para troca, sendo isto baseado em consideração de todo o regime jurídico, aliás, as disposições acima referidas não são especificamente previstas para o caso de “Pearl Horizon”, mas também, geral e abstractamente, aplicáveis aos compradores de fracção em construção afectados por declaração da caducidade da concessão do terreno, tendo portanto razoabilidade e necessidade.

O Governo e a Assembleia Legislativa, durante o decurso da apreciação da proposta de lei intitulada “Regime jurídico de habitação para alojamento temporário e de habitação para troca no âmbito da renovação urbana”, tinham por pressuposto o sistema jurídico de Macau na discussão e na apreciação das diversas disposições da proposta de lei. Em relação às disposições do n.º 2 do artigo 12.º, durante o decurso de apreciação, tanto os deputados como a assessoria jurídica da Assembleia Legislativa, não colocaram questões sobre o assunto. No parecer da 3.ª Comissão Permanente, demonstra-se que as duas partes já chegaram a consenso, ou seja, o n.º 2 do artigo 12.º não é previsto especialmente para o caso de “Pearl Horizon”, mas para a conformidade das exigências de todo o regime jurídico de Macau. Ao mesmo tempo, durante toda a fase de apreciação da proposta de lei, encontrou-se públicos os textos respectivos da mesma, o Governo não recebeu nenhuma opinião sobre este artigo por parte dos compradores de fracção em construção.

Além disso, não se pode deixar de salientar que, depois da entrada em vigor da “Lei sobre os edifícios em construção” em 2013, os diversos serviços públicos divulgaram, por forma contínua e de diversos meios, a “Lei sobre os edifícios em construção”. Em 4 de Abril de 2014, depois de ter sido efectuado o registo provisório de constituição de propriedade horizontal do anterior projecto de construção “Pearl Horizon”, os compradores de fracção em construção podiam já efectuar o registo predial do contrato-promessa de compra e venda de fracção em construção. Em Maio de 2014, o promotor do empreendimento do anterior projecto de construção “Pearl Horizon” emitiu carta aos todos os compradores de fracção em construção em que os informou a possibilidade de efectuar o registo predial do contrato-promessa de compra e venda de fracção em construção. Até ao 25 de Dezembro de 2015, foi declarada a caducidade da concessão provisória do terreno do anterior projecto de construção “Pearl Horizon”, no período de mais de um ano e meio, de facto, a maioria dos compradores de fracção em construção já tinha efectuado o registo predial.

No fim, quanto ao nível de direito e nos termos das disposições do “Código do Registo Predial” e da “Lei de Terras”, dado que a caducidade da concessão provisória do lote já foi declarada pelo Chefe do Executivo, o anterior concessionário já não tem direitos de construção, transformação ou manutenção de obra no terreno, nem o registo provisório de constituição de propriedade horizontal produz qualquer efeito jurídico, não existindo então, no presente ou no futuro, as fracções autónomos que eram objecto de registo. Portanto, com o regime jurídico existente, não há condições para os compradores de fracção em construção do anterior “Pearl Horizon” efectuarem o registo predial.