在甲针对乙向初级法院民事法庭提起的支付一定金额的执行之诉中，丙银行、丁和戊作为乙的债权人要求清偿各自的债权。乙与丙银行曾于2012年透过私文书订立预约抵押合同，乙承诺向丙银行抵押自己名下的不动产X以担保乙及其配偶对丙银行所承担或将承担之一切债务，金额以7,965,438.99澳门元为上限。根据第7/2013号法律第10条第6款，上述抵押于2014年以基于性质的临时登记登录于丙银行名下，该临时登记于2017年6月19日转为确定登记。另外，丁和戊亦分别于2016年和2018年针对乙提起执行之诉，并于2017年和2018年就不动产X分别进行查封及假扣押登记。初级法院民事法庭审理后就不动产X订定丙银行债权的受偿顺位为第三位。丙银行不服，向中级法院提起上诉。
中级法院合议庭审理后认为乙与丙银行就不动产X订立的预约抵押合同不具有物权效力，乙与丙银行之间仅具有债权和债务关系。本案中，甲和丁分别于2016年12月14日和2017年4月3日就不动产X进行假扣押登记和查封登记，而丙银行则是透过2017年6月19日的确定登记方获得物权担保，故甲和丁的受偿顺位应先于丙银行。基此，合议庭驳回上诉，确认初级法院民事法庭的判决。丙银行仍不服，向终审法院提起上诉。
终审法院合议庭对案件作出审理。
合议庭指根据《物业登记法典》第6条第3款，当临时登记转为确定登记时，应维持临时登记时之优先顺序。临时登记旨在让当事人可在将来的确定登记中保留优先权以对抗其他权利，使优先登记具有独立的实质效力，因为它确保的是一项物权，而该物权在受益于临时登记的人的权利义务范畴内尚未存在。合议庭引用立法会就第7/2013号法律《承诺转让在建楼宇的法律制度》作出的意见书为依据，指现《物业登记法典》对于某些状况中的权利，尽管尚未最终作成凭证或确定，但法律允许在之前可对有关事实进行临时登记，主要是为了使利害关系人立即获得《物业登记法典》第6条第3款所规定的优先权规则所给予的预先保护。银行要求以其名义作出抵押的临时登记是基于其确信登记的规则，只要在期限内将临时登记转为确定登记，便可保证临时登记不会被随后登记的其他事实所对抗。基此，合议庭裁定针对不动产X，丙银行的债权的受偿顺位为第一位。
综上所述，合议庭裁定上诉理由成立。
参阅终审法院第45/2023号案的合议庭裁判。
