行政长官日前列席立法会回答议员有关2013年施政报告住房问题提问时，建议未纳入公屋系统的其他居民的私人楼宇按揭供款金额，以不超过家团收入的四成较为合适，这是值得社会研究和探讨的问题。

根据我们向银行界的了解，目前本澳居民供楼年期开始拉长，有的长达25-30年，更有长达40年的。由于供楼年期甚长，故我们认为，现时有意置业的居民，是很有必要审慎考虑自身的承担能力。

如何衡量自身的承担能力，我们建议可以参考一般银行对居民楼按的综合风险评价指标，包括供款比率、房价收入比、楼按负债率和贷款与估值比率等。

上述指标中，最具参考作用的是“供款比率”，即供款人每月按揭供款额占家庭收入的比例。然而，正如行政长官提出要社会讨论的，何谓最合理的“供款比率”没有一个统一标准。原因是世界各地的利率、供款模式、税务及福利制度均不同。同时，在不同的供款年期选择、利率环境、供款人负债以至可动用收入，皆可令供款比率出现较大的变动。以美国为例，其利率走势和港澳相似，但美国当地贷款机构采用的供款比率(debt to income ratio)一般参考值为30%-40%。香港金融管理局于2010 年的要求则定为50%，而其较高的“供款与收入比”只适用于受过一定查核的高收入人士。

具体到本澳，虽然近年经济发展带动了本澳居民收入持续上升，但经济周期规律及历史告诉我们：澳门楼市几十年来有起有跌，不可能永远都升；家团收入也有可能呈波浪型走势的。

近年来，有的人认为，近年的收入不断上升，相对于当初的50%的供款比率，几年后也可能会下降，加上物业增值的预期，故家团每月供款比率处于较高水平似乎不太重要。不过，我们认为，虽然现时部分居民按揭供款负担较可能较十多年前轻松，但要提醒的是，目前的楼宇按揭利率是处于历史低位，未来息率走势调头向上的机会将较向下调整为高；与此同时，当前楼市存在的不确定性因素也比较多。故此，尽管目前长年期的按揭息口在未来一段短时间内尚可维持在低水平上，但2015年以后需要承担较高利息支出的可能性不能排除的。因此，我们建议，居民在按揭供款时需综合评估风险。在目前低息环境下，居民在按揭供款时应进行本身供款比率的“压力测试”。举个例说，假设供款人认为，供款比率不超过50%是合理和可承受的。但更应考虑的是，如果数年后利息上调，供款人是否有一定的财政空间去应付其他所需；原有消费模式可否继续；增加的供款负担会否令其生活质素下降等问题。

目前，对不少家庭来说，供款压力已占其可支配收入的相当比重，如果供款比率已超过4成，其它可支配收入将会变得紧绌，这势必对于家庭生活和谐造成相当的影响。因此，置业安居对于居民来说无疑是很重要的，但从长远来说，量力而为，保障本身的生活质素将更为重要。我们在此呼吁，居民除了关注市场供求关系、政府楼市调控措施等问题外，更应处理好个人的置业选择、时机、供款比率等问题。为了家庭关系融洽和谐着想，看来将家团的楼按供款比率控制在四成或以下应是较为适宜的。

澳门特别行政区政府 政策研究室主任 刘本立