Na acção executiva para pagamento de quantia certa, intentada pelo A contra B perante o Juízo Cível do Tribunal Judicial de Base, foram apresentadas pelo Banco C, D e E, como credores em relação a B, as suas reclamações de crédito. Em 2012, por escrito particular, B e o Banco C celebraram um contrato-promessa de hipoteca, pelo qual B prometeu hipotecar a favor do Banco C o seu imóvel X, para garantir todas e quaisquer dívidas contraídas ou a contrair por B e sua esposa, junto do Banco C, com limite em capital de MOP7.965.438,99. Nos termos do art.º 10.º, n.º 6, da Lei n.º 7/2013, a hipoteca supramencionada foi registada em 2014 a favor do Banco C mediante inscrição provisória por natureza, posteriormente convertida em definitiva em 19 de Junho de 2017. Por outro lado, D e E intentaram, respectivamente em 2016 e 2018, acções executivas contra B, em consequência, foram efectuados em 2017 e 2018 os registos de penhora e de arresto sobre o imóvel X. Tendo conhecido do caso, o Juízo Cível do TJB graduou em terceiro lugar o crédito reclamado pelo Banco C sobre o imóvel X. Por não se conformar, o Banco C recorreu para o Tribunal de Segunda Instância.
Tendo apreciado o caso, o Tribunal Colectivo do TSI entendeu que não foi atribuída eficácia real ao contrato-promessa de hipoteca do imóvel X, celebrado entre B e o Banco C, daí que a relação estabelecida entre estes não deixa de ser meramente obrigacional. No caso, A e D procederam, respectivamente em 14 de Dezembro de 2016 e 3 de Abril de 2017, aos registos de arresto e de penhora sobre o imóvel X, enquanto o Banco C só passou a ter a garantia real por meio do registo definitivo de 19 de Junho de 2017, portanto, os créditos de A e D têm prevalência de pagamento ao do Banco C. Nesta base, o Tribunal Colectivo negou provimento ao recurso e confirmou a decisão do Juízo Cível do TJB. Ainda inconformado, o Banco C recorreu para o Tribunal de Última Instância.
O Tribunal Colectivo do TUI conheceu do caso.
Indicou o Colectivo que, nos termos do art.º 6.º, n.º 3 do Código do Registo Predial, o registo provisório, quando convertido em definitivo, conserva a ordem de prioridade que tinha como provisório. O registo provisório tem o intuito de facultar à parte a possibilidade de reservar a prevalência para o futuro assento definitivo e, deste modo, garantir a sua oponibilidade em face de outro direito, fazendo com que a prioridade registral assuma eficácia substantiva autónoma, na medida em que garante a eficácia de um direito real que ainda não existe na esfera jurídica daquele que passa a beneficiar do registo provisório. Tendo como fundamento o Parecer da Assembleia Legislativa sobre a Lei n.º 7/2013 (Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção), o Tribunal Colectivo assinalou que, nos termos do estatuído pelo Código do Registo Predial vigente quanto aos direitos envolvidos em determinadas situações, não obstante se tratar de situações em que o direito ainda não se acha definitivamente titulado ou definido, antes disso, a lei consente que o facto possa ser provisoriamente registado, mormente para que o interessado obtenha logo uma pré-protecção, consagrada pela regra da prioridade indicada no n.º 3 do art.º 6.º do referido Código. As instituições bancárias exigem proceder ao registo provisório de hipoteca a seu favor porque confiam nas regras próprias do registo, desde que o registo provisório venha a ser convertido em definitivo dentro do prazo legal, garante-se que a ele não se oporão outros factos posteriormente registados. Destarte, o Tribunal Colectivo graduou o crédito reclamado pelo Banco C relativamente ao imóvel X em primeiro lugar.
Face ao exposto, acordaram no Tribunal Colectivo do TUI em julgar procedente o recurso.
Cfr. Acórdão do Tribunal de Última Instância no Processo n.º 45/2023.
